相続の空き家特例に関するＱ＆Ａ

亡くなった方が住んでいた不動産を売却した場合に、税金が軽減される制度です。

空き家を放置しておくと、老朽化によって空き家が倒壊したり、動物の住処になってしまったりなど、様々な悪影響が出る可能性があります。

そこで、空き家を少しでも減らすために、空き家を処分すれば、税金面で優遇されるという制度ができました。

対象になる空き家は、以下の条件を全て満たす必要があります。

まず、特例の対象になる建物は、亡くなった方が住んでいた建物である必要があります。

つまり、亡くなった方が所有していたものの、実際に住んでいなかった場合には、空き家特例は使えません。

次に、昭和５６年５月３１日以前に建築された建物で、マンションなどの区分所有建物でないことが必要です。

また、特例の対象となる敷地は、居住用家屋の敷地です。

倉庫や車庫は特例の対象ではありません。

最後に、亡くなった方が１人暮らしだったことが必要です。

つまり、同居人がいないため、相続によって、その家が空き家になったという事情が必要です。

老人ホーム等に入所していたケースでも、空き家特例が使える場合があります。

最後まで１人暮らしで、ある日突然亡くなるというケースもありますが、病院や老人ホームで亡くなるケースの方が、数は多いと思われます。

それにも関わらず、空き家特例が使えないと、結局空き家を減らすという目的が達成できなくなります。

そこで、老人ホームなどで亡くなったとしても、空き家特例が使える場合があります。

具体的には、被相続人が、要介護認定・要支援認定を受けて老人ホームなどに入所していたことや、被相続人が老人ホームに入居してから相続が発生するまでの間、被相続人の家財道具などの保管に使用されていたこと、事業、貸付、被相続人以外の者の居住の用に使用されていないことといった要件を満たす必要があります。

空き家特例は、相続によって空き家が増えてしまうことを防ぐことに目的があるため、空き家を相続で取得する必要があります。

空き家を買い取ったり、贈与で取得した場合には、空き家特例は使えません。

また、相続開始から一定期間内（相続開始から3年を経過する日の属する年の１２月３１日まで）に売却することや、譲渡価格が１億円以下であること、建物を取り壊さないで譲渡する場合には一定の要件を満たすこと、建物を取り壊して敷地を譲渡する場合には一定の要件を満たすこと等、様々な条件があります。

その他、空き家特例には、他の特例と同時に適用できるものと、できないものとがあるので、注意が必要です。

なお、従前は、建物を取り壊してから譲渡しないと、空き家特例は使えなかったのですが、令和６年以降、建物と敷地を一緒に譲渡して、その翌年２月１５日までに建物を取り壊せば、空き家特例が使えることになりました。

さらに、令和６年以降、３人以上の相続人が譲渡する場合の控除額が、各々２０００万円が上限とされました。

参考リンク：国税庁・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

このように、空き家特例は、色々な要件があって複雑なので、空き家特例を使うことを検討している方は、ぜひ税理士にご相談ください。